随着"十不准"政策全面实施，国企供应链公司过往依赖货物转手交易的粗放模式已不可持续。在构建全国统一大市场的政策导向下，75%的产业园区面临空置率超标的现实困境（数据来源：国家发改委2023年产业园区发展报告），倒逼以城投、产投为代表的园区运营主体加速转型。本文聚焦三大核心问题：传统招商模式失效后的替代方案、产业服务能力构建路径、运营体系升级方法论。
▍政策环境剧变与行业困局
(1) 监管政策的三重冲击
1、"十不准"红线约束：2023年发布的《关于规范供应链金融业务的通知》明确禁止"过单贸易""融资性循环交易"等十类业务，直接冲击传统货贸模式。据国资委统计，该政策导致63%的国企供应链公司营收同比下降超30%；
2、税收优惠全面清理：财政部2024年3月开展的专项督查显示，全国89%的产业园区已取消区域性税收返还政策，传统招商工具失效；
3、园区空置率硬性考核：发改委《产业园区高质量发展指导意见》设定红线指标：省级园区空置面积不得超过总规划面积的15%，地市级不得超过20%。目前全国达标率仅为41%。
(2) 经营数据的预警信号
1、营收结构失衡：抽样调查显示，城投类供应链公司收入构成中，场地租赁占比达72%，供应链服务收入仅占11%；
2、资产周转率低下：产业园区平均资产周转率从2019年的0.38次/年降至2023年的0.21次/年，低于商业地产行业平均水平；
3、服务渗透不足：仅19%的园区建立供应链金融服务体系，34%的园区提供数字化改造支持。
▍招商模式迭代：从税收优惠到系统化解决方案
为了解决上述问题，资源招商、资本招商、服务招商成为了新途径。
(1) 资源招商的精细化运营
资源招商：指依靠当地的优势资源，引进投资项目。简单来说就是，一个地区有优质农产品、煤炭、矿产等优势资源，就可以积极引进一批煤化工、农产品开发、矿产资源开发和商贸物流的企业。充分利用当地的优势资源，进行针对性的资源招商，以资源换项目，将优势资源配置给优质企业，降低企业的运营成本，让企业看到了“投资”的效益，从而前来投资建设项目。例如，泸州港投集团围绕新能源新材料、食品加工等产业，搭建“租赁+分割+合作”的灵活载体，预留个性化地块吸引龙头企业。
(2) 资本招商的产融协同
"基金+供应链金融"双轮驱动模型：主要是指地方政府通过设立产业投资基金（又称：产业引导基金），利用基金的专业化运作和资源整合能力，吸引优质项目落地。说白了就是靠产业基金+供应链金融的投贷联动，给企业真金白银的支持。比如青岛华通集团搭建10亿元产业引导基金，同步开发三类金融工具：
1、设备融资租赁：年化利率4.5%，较市场低1.2个百分点；
2、订单反向保理：实现T+3放款，缩短账期45天；
3、知识产权证券化：累计发行3期ABS产品，融资规模8.7亿元该模式使园区企业平均融资成本下降至5.8%，低于行业均值2.3个百分点。
(3) 服务招商的生态构建
服务招商：也俗称产业链招商、供应链招商，指的是把产业园区内的生产性服务配套都搞齐全，搭建好新基建，实现产业链强链补链延链，让企业能够直接拎包入住，来了就能安心干。例如通过建设医疗器械产业园，由园区负责建设实验共享中心，大大降低了各方入驻企业的运营成本。
▍以产业供应链撬动园区招商
像城投、产投类的国企供应链公司，以前，可以靠着地产/物业思维，把园区企业当成二房东，靠着收租舒舒服服过日子。但是现在，园区常年空置，纯收租的日子没那么好过了，必须要转变思维：从建园区收租升级为供应链运营思维，通过搭建运营产业供应链服务平台，为园区企业提供集采统销、物流、供应链金融、电商、数字化等系列配套服务，真正在帮助园区中小企业解决实际难题，和园区企业同频共振。
举个例子，浙江有个国企供应链公司运营的智能装备产业园区。他们给入驻企业提供集采统销服务，把原材料采购成本压下来，产品销售渠道铺宽。物流配套服务也跟上，建了个共享物流中心，企业发货成本降了三成。另外，还会给他们提供供应链金融服务，给轻资产的初创企业做了供应链金融产品，解了资金燃眉之急。结果是，园区入驻率从 60% 涨到 90%，还吸引了好几家行业龙头企业落户。
再看福建某海洋渔业产业园区，国企供应链公司把电商服务和数字化升级服务送上门。帮渔民把鱼虾蟹搬上电商平台，销量翻了几倍，又给加工企业搞数字化改造，生产效率提升50%。
当然，升级为产业供应链运营商，这条路没那么好走。运营团队得是真正的行家里手，运营能力得过硬。传统国企供应链公司常受限于地产思维（重空间租赁）和物业思维（基础服务），而产业深耕则需要升级为供应链运营思维。如果国企还停留在只会收租，不会服务企业。那就会导致企业来了留不住，园区又成了空壳房子。
更重要的是，招商引资不能“饥不择食”，得把好入驻企业质量的关卡，过滤掉那些 "候鸟式" 企业（冲着政策优惠来的，赚完钱就跑的），还有 "马甲型" 企业（挂个名不干实事的）。要结合产业企业真正的痛点，搞服务创新。
为了更好的完成自身的产业转型，在2024-2026年政策过渡期内，建议各大平台重点把握三大机遇：
1、资产重组窗口：利用国资国企改革政策，整合区域内分散的园区资产；
2、服务产品标准化：开发可复制的产业服务产品包，输出管理能力；
3、数字资产沉淀：构建园区产业数据资产体系，探索数据交易变现。
原创：闻昊
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